הדרך לדירה > המדריך > שיפוץ ועיצוב

שיפוץ ועיצוב

המטרה: להתאים את הדירה החדשה לצרכים שלכם והחלומות שלכם. ב-99% מהמקרים, הדיירים הנכנסים לנכס עורכים שיפוצים או עיצובים ברמה כזו או אחרת.

הגורם המלווה: מעצב פנים, אדריכל, קבלן שיפוצים, בעלי מקצוע (מפקח/מנהל פרויקט, מודד מוסמך ועוד). בשיפוצים מורכבים מומלץ לערב גם אנשי מקצוע נוספים כגון חברות ביטוח (לרכישת פוליסת ביטוח עבודות קבלניות) או עורך דין (לעריכת חוזים מול הקבלנים, האדריכלים, המפקחים וכו').

למה זה חשוב?

  • כי השלב שבו הדירה ריקה מכל חפץ או אדם הוא הזמן הטוב ביותר לערוך בנכס שיפוצים ועיצוב פנים.
  • כי השקעה בעיצוב ובשיפוצים תמשיך לשרת אתכם בשנים הבאות, וכי ידוע ש"מה שלא עושים בהתחלה, לא עושים בכלל".
  • כי התכנון והעיצוב של הנכס הוא משימה למקצוענים שתוצאותיה בהתאם.
  • כי היעזרות באנשי מקצועי כגון אדריכלים ומעצבי פנים בפרויקט שיפוצים עשויה לחסוך לכם בעלויות בהמשך.

כמה זה עולה לי?

  • על פי נתוני התאחדות קבלני השיפוצים, שיפוץ נקודתי בנכס מוערך בכ-10,000 שקלים עד 40,000 שקלים, ושיפוצים רחבי היקף יכולים לעלות כ-200,000 שקלים ויותר. כמובן שהכל כתלות בהיקף העבודות.
  • עלות עיצוב פנים נקבעת בהתאם למעצב עמו התקשרתם – לעתים על פי גודל הנכס (חדרים, חללים וכדומה), ולעתים כאחוז יחסי מעלות הפרויקט.
  • שכר עבודתו של האדריכל לטובת עיצוב ו/או שיפוץ יד שנייה נגזר לרוב כאחוז יחסי מעלות הפרויקט (כ-10%).
  • שכר טרחתו של מפקח הבנייה נקבע בהתאם להיקף העבודות ורמת הפיקוח המבוקשת.

ככה צועדים:

רכישת דירה יד שנייה דורשת מטבע הדברים רמה מסוימת של שיפוץ. הנכס בנוי, עומד על תילו, הקירות קיימים, המבנה מחולק לחדרים בהתאם לשימוש קודם, אך הנתונים ההתחלתיים אינם בהכרח תואמים את הצרכים של הדיירים הנכנסים. ואכן, חלק בלתי נפרד מעסקת הרכישה – אשר יש להתייחס אליו גם בחישוב ההוצאות בתחילת הדרך – טמון בשיפוץ העתידי.

שיפוץ דירה יד שנייה יכול להיעשות בכמה וכמה מישורים. יש שיעדיפו עיצוב פנים בלבד שכולל שיפוצים קוסמטיים וקלים, ללא כניסה להוצאות גבוהות ובדרך כלל מבלי "לשבור קירות", ויש שיבחרו בשיפוץ רחב היקף ("מן היסוד"). כלומר, שיפוץ הכולל את שינוי חלוקת החדרים בנכס, החלפות ריצוף, חידוש מקיף של חדרי הרחצה, החלפת מטבח ועוד. מידת והיקף השיפוץ נגזרים מן התקציב. ליתר דיוק, מיתרת התקציב שנותרה בידי הדיירים לאחר השלמת הרכישה במובן המשפטי-נדל"ני.

השלב הראשון, מדידות מדויקות

על מנת להתחיל את תהליך השיפוץ יש להשיג את המידות המדויקות של הנכס ותיעוד מצבו הנוכחי. זהו הבסיס ממנו מתחיל התכנון של השיפוץ העתידי. בין אם מדובר בשיפוץ פשוט ובין אם בשיפוץ מורכב. שרטוטי המידות ישמשו בשלב ראשון את האדריכל אשר גויס למשימה. לעתים על מנת שהדברים ייעשו בדיוק המרבי, יש להתקשר בעניין זה עם מודד מוסמך. אופציה נוספת היא להיעזר באדריכל המלווה שיבצע את המדידות עם מודד מטעמו.

ככל שיש בידיכם תוכניות של הנכס – כגון תוכניות עבודה או בקשות להיתר בנייה – יש להעבירן לאדריכל בהקדם האפשרי. אלו תוכניות המהוות בסיס איתן להשוואה בין המצב אשר תוכנן ואושר לבין המצב הפיסי (והאמיתי) הקיים בדירה/בבית. כלי עבודה חשוב המספק תמונה חדה וברורה של מבנה השלד (לרבות מיקומי העמודים בקירות).

השלב השני – פרוגרמה תכנונית

שיפוץ דירה יד שנייה ממשיך כעת להכנתה של פרוגרמה תכנונית לתוצר הסופי. לאחר שהאדריכל ביצע את המדידות הדרושות ובחן את התוכניות הקיימות, עליו לשבת ולעבוד על תכנונה של הפרוגרמה לפיה ייערך השיפוץ. תהליך זה נעשה בשילוב זרועות עם הדיירים וזהו המקום שבו מועלים בקשות, חששות, אתגרים, רצונות וכמובן החלומות. תפקיד האדריכל כעת הוא לאתר את נקודות הממשק שבין הרצוי למצוי, בין האפשרי למיותר ובין הדקורטיבי לפונקציונלי.

האדריכל מנתח את דרישות הדיירים, ממקם אותן לפי סדרי עדיפויות, מגדיר גבולות גזרה תקציביים, ועל בסיס הנתונים הללו מייצר פרוגרמה תכנונית המהווה מעין "רשימת הנחיות" לתכנון השיפוץ. הפרוגרמה כוללת בין היתר את תיאור אורח החיים של המשפחה, הן בהווה והן בעתיד הנראה לעין.

לדוגמה, זוג עם שני ילדים בגילאי 3-5 צריך לחשוב לא רק על צרכיו הנוכחיים אלא גם על המשך הדרך (למשל, הצטרפות ילד נוסף למשפחה). כך הדברים נכונים גם לגבי משפחות המתכננות לפנות בבית אזור ייעודי למשרד, קליניקה, יחידת מתבגר וכדומה.

בתכנון הפרוגרמה יש להתייחס גם לאופייה של המשפחה. למשל, האם המטבח מהווה מקום מרכזי בהוויה המשפחתית, האם המשפחה אוהבת לארח וזקוקה חללים משותפים רחבי ידיים וכדומה. חשוב גם לזכור שבמסגרת שיפוץ פנימי, שלא כמו בתהליך של בנייה "מאפס", הפרוגרמה והתוכנית האדריכלית צריכות להיגזר מתוך העובדה שאין לשנות את חזיתות המבנה ואין לחרוג מגבולות הגזרה המותרים. קרי, דרושה עבודה מדויקת בתוך המעטפת הקיימת.

האדריכל צריך להפנות את תשומת לב הדיירים לשינויים הדורשים היבטים משפטיים כמו סגירת מרפסת, הגדלת חלונות, בניית חדר נוסף וכדומה. במידה שהדברים לא ייבדקו כנדרש, ורצוי שגם תחת ליווי משפטי של עורך דין, עלולים להיווצר בנכס חריגות בנייה בלתי חוקיות.

השלב השלישי – חלופות בנייה מול התקציב ולפני הביצוע

כאשר הפרוגרמה התכנונית מוכנה וכל התוכניות הוצגו לאדריכל, השיפוץ עובר לשלב של טרום-ביצוע. האדריכל מציע חלופות תכנוניות אשר נגזרות מכל המישורים שהוזכרו לעיל (אופי המשפחה, תקציב, מצב קיים, היתרים, אישורים וכדומה). החלופות התכנוניות מביאות בחשבון את שלל הפונקציות הנוחות לאורח החיים של המשפחה בנכס, תוך הגדרתן בתקציב ועם התייחסות לנושאים דקורטיביים ועיצוביים. הבחירה בחלופה המתאימה מובילה לכתיבת התוכנית האדריכלית הסופית.

השלב הרביעי – אישור תוכניות ובחירת קבלן/קבלנים

עם השלמת התוכנית האדריכלית, יש לעבור ולבחור את הקבלן או הקבלנים שיבצעו את הפרויקט. אופציה אחת היא בחירה בקבלן אחד, מעין "קבלן מפתח" שלוקח על עצמו את הפרויקט מא' ועד ת'. במצב זה, הקבלן הראשי מעסיק את קבלני המשנה ומתנהל באופן יחיד מול המשפחה.

ישנם יתרונות רבים לעבודה מול קבלן מפתח, כאשר המרכזי שבהם הוא מידת האחריות של הקבלן לגבי כל אחד ואחד מאנשי המקצוע שייקחו חלק בשיפוץ. מצד שני, נטילת האחריות באה לידי ביטוי בהיבטים תקציביים שכן מטבע הדברים הקבלן משלם לקבלני המשנה ודורש לעצמו דלתא מסוימת משכרם.

אופציה נוספת היא להעסיק מספר קבלנים ייעודיים אך זוהי החלטה שחייבת להיעשות באופן מושכל. כאשר אין לשיפוץ "קבלן מפתח", המשפחה מתפקדת כ"קבלן מפתח" בפני עצמה. מדובר בשיפוץ הדורש התעסקות רבה עם קבלנים, יציאה למספר מכרזי קבלנים לאורך הדרך ויכולות ניהוליות לתפקד על השיפוץ.

תמרור אזהרה! כאשר הדיירים אינם מתקשרים עם קבלן יחיד לביצוע מלוא הפרויקט, ומעדיפים את העסקתם של קבלני משנה ספציפיים, הם נחשבים לפי החוק כ"מבצעי הבנייה". במצב זה יש להם אחריות משפטית כלפי גורמים שונים, לרבות העובדים של הקבלנים השונים. עד לכדי מצב שבו פציעה של עובד באתר הבנייה עלולה להוביל לתביעה ישירה נגד בעלי הנכס. יש לשקול את הדבר בקפידה ובמידה שאתם מתקשרים עם קבלנים שונים ומשמשים כ"קבלן מפתח", דאגו לרכוש ביטוח עבודות קבלניות התפור למידותיכם (ולמידות השיפוץ).

הקבלן המבצע (בין אם זו המשפחה ובין אם "קבלן שיפוצים ראשי"), עובד לפי התוכנית האדריכלית. התוכנית האדריכלית היא מעין "סט של הוראות עבודה" הכולל בין היתר תוכנית הריסה, תוכנית חשמל ותקשורת, תוכניות בנייה, תוכניות למערכת האינסטלציה ועוד. תוכניות העבודה של האדריכל מנוסחות במקביל לכתבי כמויות המשמשים כמסמך הנחיות לקבלני הביצוע. קובץ זה של תוכניות אדריכליות הוא הבסיס ליציאה למכרזי קבלנים.

טיפ! מומלץ לעבור ביחד עם איש מקצוע גם על הצעות הקבלנים השונות. יש לוודא כי ההשוואה לא תהיה רק בשורה הסופית של המחיר אלא תתייחס באופן מעמיק לסעיפים ותתי-סעיפים בהצעות השונות. מכיוון שרוב הישראלים העוברים לדירה יד שנייה אינם בקיאות בתחום זה של שיפוצי דירות ובתים (בלשון המעטה), כדאי להיעזר בעין מקצועית אשר תבור את המוץ מן התבן. דהיינו, תאפיין את הקבלן המתאים למשימה ותסייע לבחור אותו מבין שלל ההצעות המוגשות.

השלב החמישי – ביצוע השיפוץ

הגענו לשלב הביצוע. השלב בו מתחילים לעבוד על הנכס ולהתאים אותו לצרכי המשפחה לפי כל התהליך הארוך והמקדים שנעשה עד כה. לא אחת, חשוב לציין, רגע לפני היציאה לביצוע נעשים תיקונים והתאמות בסט התוכניות האדריכליות (בכדי לוודא שהעוסקים במלאכה יודעים בדיוק מה מוטל עליהם, ושהמשפחה יודעת בדיוק למה לצפות בסופו של היום).

סט התוכניות האחרון הוא גם הסט שלפיו קבלן הביצוע (או קבלני הביצוע) יעבוד (או יעבדו). שימו לב, הניסיון מלמד שגם הקפדה עיקשת על כל פרט ופרט בתהליך המקדים איננה מבטיחה במאת האחוזים שלא יהיו שינויים וחריגות במהלך השיפוץ עצמו.

יש להכיר בכך ואין צורך להיחלץ מכל סטייה בתוכניות (כל אימת שלא מדובר בעניין יוצא דופן). רצוי פשוט לקחת את הדברים בחשבון ולהכין מראש מסגרת תקציבית נוספת. השינויים יכולים להיות מאולצים (למשל, איתור צנרת מים שלא סומנה, בעיות לא צפויות במערכת החשמל וכדומה) או יזומים ובלתי מחויבים (בחירה במטבח יקר יותר, הזמנת ריצוף זול יותר, הוספה של נקודות חשמל מסוימות וכדומה).

מפקח פרויקט

אנשי מקצוע רבים יכולים (וצריכים) להיות מעורבים בתהליך השיפוץ של הדירה. בפרט בשיפוץ משמעותי הכולל חיזוק יסודות, שינוי מתאר, תוספות בנייה וכדומה. פיקוח על הקבלן המבצע יאפשר לוודא כי העבודות מבוצעות לפי התוכנית האדריכלית ובהתאם לסטנדרט הבנייה הרצוי.

מפקח בנייה לפרויקט של שיפוץ דירה יד שנייה הוא פונקציה בעלת משמעות גדולה. מדובר בסמכות מקצועית שתשמש כזרועכם הארוכה אל מול הקבלן המבצע (או הקבלנים המבצעים). המפקח יכול לסייע גם ביציאה למכרז קבלנים, בדיקת ההצעות השונות וכו'. במקרים רבים המפקח נכנס לתפקידו עוד בטרם מכרז הקבלנים ואף כאשר הדיירים רק מתחילים לתכנן את השיפוץ ולקבוע את היקפו. בעת הביצוע, המפקח מצוי עמכם בקשר רציף. הוא מבקר באתר תדיר ומוודא את יישום התוכנית האדריכלית על ידי קבלן הביצוע – הלכה למעשה.

המומחים שלנו שיסייעו לכם בשלב זה

אדריכלים

סטיו אדריכלים

במשרד סטיו אדריכלים אדריכלות היא דרך חיים, שלאורה צוות המשרד חותר לייצר סביבה ומרחב מחיה ומגורים יפה וטוב יותר.

תובל 15 רמת גן (מתחם הבורסה)

מעצבי פנים

Studio ETN איתן כהן עיצוב פנים

לאיתן כהן, הבעלים של Studio ETN לעיצוב פנים 10 שנות ותק בתחום עם התמחות בעיצוב פנים לדירות עירוניות. הסטודיו פועל על פי סטנדרט תכנוני גבוה ושם במרכזו את הלקוח במטרה להפיק עבורו את המרב מהחלל המתוכנן, לשימושו לאורך שנים.

יגאל אלון 94 תל אביב

רלו שץ – אדריכלית ומעצבת פנים

למשרד נסיון רב בתכנון וליווי של שיפוץ בתים ודירות יד שניה, תכנון ועיצוב דירות מעטפת בבנינים חדשים, עיצוב דירות חדשות מקבלן, תכנון שינויים פנימיים בדירות ישנות וכן עיצוב והלבשת דירות.

TS Design

סטודיו "TS Design" מעניק ללקוחותיו שירותי אדריכלות ועיצוב פנים. הסטודיו הוקם בשנת 2004 על ידי מר טל שיינמן במטרה לספק ללקוחות הסטודיו את כל הפתרונות העיצוביים לחללים שברשותם.

לואי מרשל 2 תל אביב

עופר קינן – אדריכלות ועיצוב פנים

סטודיו עופר קינן לאדריכלות ועיצוב פנים נוסד בשנת 2004. מייסד הסטודיו, עופר קינן, הינו בוגר תואר באדריכלות פנים של המכללה למינל וחבר בסגל המכללה מזה שבע שנים.

נחמה 10 מתחם נגה תל אביב - יפו