הדרך לדירה > המדריך > בדיקה קניינית

בדיקה קניינית

המטרה: לוודא שניתן לרכוש את הנכס ולהעביר את הזכויות בו על שמכם, הקונים – כלומר, שהזכויות בנכס רשומות במרשם המתאים ושהנכס חופשי משעבודים מגבילים. באופן אידיאלי, בסוף שלב זה עליכם להימצא עם אסמכתא בכתב (נסח טאבו או אישור זכויות) ובה פירוט בדבר שם בעלי הזכויות בנכס, מהות הזכויות (חכירה או בעלות), והאם ישנן שעבודים מגבילים או הערות כלשהן על הנכס.

הגורם המלווה: עורך דין.

למה זה חשוב?

  • כי אתם רוצים להיות רשומים כבעלי הזכויות בנכס לאחר שסיימתם את הליך הרכישה.
  • כי אתם רוצים להיות מסוגלים לרשום משכנתה על הנכס, במידת הצורך.
  • כי אתם רוצים להיות מסוגלים למכור את הנכס בעתיד, ביתר קלות.
  • כי נכס הרשום כנדרש במרשם המתאים הנו בעל ערך כלכלי רב יותר מאשר נכס שאינו רשום כראוי.

כמה זה עולה לי?

  • הפקת נסח טאבו מקוון – אגרה בסך של 15 ₪.
  • הפקת אישור זכויות על ידי רשות מקרקעי ישראל – אגרה בסך של 72 ₪.
  • הנפקת אישור זכויות בחברה משכנת – אגרה בסך שבין 0 ₪ ל-300/400 ₪.
  • שכר טרחת עו"ד – בין 0.5% ל-1.5% משווי העסקה.

ככה צועדים:

אחרי תהליך חיפוש קדחתני, או אם התמזל מזלכם אחרי תהליך פחות קדחתני, מצאתם את הנכס שחיפשתם. אולי זו דירה, אולי זה בית פרטי, אולי זה בכלל סטודיו לקרמיקה שתמיד חלמתם עליו, אבל בכל מקרה, זו התרגשות!

אתם אוהבים את המיקום, מתחברים לשכונה, יכולים לדמיין את עצמכם שותים קפה בבר הקפה שבפינת הרחוב, מלווים את הילדים למוסדות החינוך או מטיילים להנאתכם עם הכלב בגינה הסמוכה. אולם כדי שתוכלו לרכוש את הנכס וליהנות מכל היתרונות האלו בראש שקט, אתם צריכים, לפני הכול, לנקוט בצעד הראשון בהליך רכישת נכס יד שניה, והוא – בדיקת הזכויות בנכס. בז'רגון המשפטי – עריכת בדיקה קניינית.

לכאורה ניתן לבצע שלב זה לבד אך בפועל, מומלץ להסתייע בעורך דין על מנת להבין מהו המצב המשפטי או "המצב הקנייני", של הזכויות בנכס. לעורכי דין יש ניסיון רב באיתור המרשם המתאים עבור הנכס ובהבנת מערך הזכויות בנכס כפי המופיע במרשם. במסגרת תפקידם הם מסייעים בהבנת המשמעויות של אופן רישומו של הנכס, או במקרים מסוימים – אי רישומו של הנכס, במרשם המתאים.

אם נשווה את הליך רכישת הנכס למרוץ ספורטיבי, כמו הטור דה פרנס או ריצת מרתון, הרי שמבחינתכם, קו הסיום של תהליך רכישת נכס יד שנייה הוא רישום הזכויות בנכס על שמכם במרשם המתאים. בדומה לזכייה במדליה או בגביע המוכיחים לכל העולם שזכיתם במקום הראשון במרוץ, כך רישום הזכויות בנכס על שמכם במרשם המתאים יוכיח לכל העולם, כי הנכס שייך לכם ושאתם רשאים לנהוג בו מנהג בעלים לכל דבר ועניין.

טיפ! אם אתם מתכננים לממן את רכישת הדירה באמצעות משכנתה, יכול להיות שתעדיפו להתחיל מצעד מספר 3 במדריך (משכנתה), על מנת לבחון קודם את היתכנות קבלת המימון מבנק למשכנתאות לפני עריכת הבדיקה המשפטית.

בדיקת רישום הזכויות בנכס

על מנת לערוך את הבדיקה הקניינית, יש לבדוק האם הזכויות המשפטיות של המוכרים בנכס בכלל רשומות. רישום זכויות משפטיות בנכס נדל"ן יכול להתבצע באחד מהמרשמים הבאים:

  • לשכת רישום המקרקעין ("טאבו").
  • רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י").
  • חברה משכנת.

כל אחד מהמרשמים הנ"ל יכול להיות "מרשם מתאים" עבור הזכויות בנכס כאשר הדבר תלוי בהיסטוריה של הנכס, בזהות הבעלים של הקרקע עליה הנכס בנוי, ובמהות הזכויות (חכירה או בעלות). עורך הדין יפעל לאיתור המרשם המתאים, על פי המידע שיימסר לו על ידי המוכרים (או עורך דינם), או באמצעות איתור לפי גוש וחלקה באתרים הממשלתיים (לינק לאיתור גוש חלקה).

בדרך כלל האיתור יתבצע לפי המרת כתובת לגוש וחלקה ולאחר מכן ניסיון לשלוף נסח טאבו לפי מספר הגוש והחלקה. פעמים רבות יש מידע מקדים מהמוכרים על הנכס כולל איפה הוא רשום (בטאבו או במינהל). דירה שהיא חלק מקבוצת רכישה בפרויקט שטרם הסתיים סיכוי טוב שהיא תהיה עדיין רשומה אצל עורכי הדין של הקבוצה כ"חברה משכנת".

לאחר איתור המרשם המתאים בו אמורות להיות רשומות הזכויות, יש להפיק או לקבל מאת המרשם הרלבנטי אסמכתא בכתב ובה פירוט בדבר שם בעל/י הזכויות בנכס, מהות הזכויות (חכירה או בעלות), והאם ישנן שעבודים מגבילים או הערות כלשהן על הנכס. במידה שעולה מהמרשם, כי הזכויות בנכס אכן רשומות על שם המוכרים, קיימת הוכחה שיש למוכרים קשר משפטי ייחודי לנכס.

אתם המוכרים של הנכס ומתכננים למכור? וודאו מבעוד מועד, כי זכויותיכם בנכס רשומות.

מאחר ורישום הזכויות במרשם המתאים הוא שלב אחרון בעסקת רכישה או בקבלת נכס במתנה או בירושה, לעיתים שלב זה נשכח ולא מבוצע עד תום. לא אחת קורה שמוכרים מעוניינים למכור את הנכס שלהם ופתאום מגלים שרישום הזכויות על שמם לא הושלם. עד שזכויותיכם בנכס לא תהיינה רשומות, לא תוכלו לבצע מכירה נוחה וחלקה של הנכס לקונים. לכן, אם אתם בצד של המוכרים ואתם מתכננים למכור נכס נדל"ן בבעלותכם, וודאו, כי זכויותיכם רשומות במרשם המתאים, ואם לא, בררו באמצעות עורך הדין מה חסר בכדי להשלים את הרישום על שמכם. כמו כן, אם רשומה על שמכם משכנתה ואתם במשא ומתן מול קונים למכירת הנכס, תוכלו להיערך למחיקת המשכנתא באמצעות הזמנת "אישור יתרות" עדכני ולאחריו "מכתב כוונות" – שני המסמכים הללו יוכלו להוות ראיה לקונים בדבר סכום יתרת ההלוואה שעל שמכם ובאילו תנאים יסכים הבנק למשכנתאות למחוק את המשכנתה.

רישום במשרדי הטאבו

הטאבו מנהל את רישום של בתים משותפים, נכסי מקרקעין לא מוסדרים הרשומים בפנקסי הזכויות וכן נכסים בבעלות רשות מקרקעי ישראל. במידה שהזכויות בנכס רשומות בטאבו, תוכלו להפיק תדפיס המציג את אופן רישום הזכויות בנכס. מסמך זה נקרא "נסח טאבו".

הגישה לפנקסי הרישום בטאבו קלה ונוחה, ניתן להוריד נסחי טאבו באופן מקוון מאתר התשלומים של משרד המשפטים ("נסח מקוון"). בכדי להוריד את הנסח המקוון, תידרשו להזין פרטי גוש וחלקה בשדות המתאימים, ואם מדובר בנכס (דירה) בבית משותף תידרשו להזין את מספר תת החלקה (מספר היחידה של הנכס בתוך הבית המשותף) או להזמין נסח מרוכז המפרט את נתוני כל היחידות בבית המשותף.

רישום ברשות מקרקעי ישראל

אם רישום הזכויות בנכס ברשות מקרקעי ישראל, ניתן לגשת ישירות למשרדי רמ"י ולבקש הנפקת אישור זכויות של הנכס. בכדי לקבל את אישור הזכויות, תדרשו להציג ייפוי כח מאת בעלי הנכס (ולשם כך יפנה עורך הדין שלכם לעורך הדין של המוכר).

רישום בחברה המשכנת

חברה משכנת יכולה להיות חברה יזמית המוכרת דירות ומנהלת את המרשם של הזכויות בדירות עד שהזכויות נרשמות בטאבו או ברמ"י והיא יכולה להיות גם אחת מחברות השיכון הממשלתיות – כגון, "עמידר" או "חלמיש". אם הזכויות בנכס רשומות בחברה משכנת, תוכלו להגיש לחברה באמצעות עורך דין בקשה לקבלת "אישור זכויות" – מסמך בנוסח פרטני של החברה המשכנת המפרט את אופן רישום הזכויות בנכס.

כמה זה עולה לי? הנפקת נסח טאבו מקוון כרוכה בתשלום אגרה בסך של 15 ₪. רשות מקרקעי ישראל גובה סך של 72 ₪ עבור הנפקת אישור זכויות ואילו חברה משכנת עשויות לגבות אגרה בגין הנפקת האישור בסכומים של עד כ- 400 ₪, אך לעתים האישור ניתן ללא עלות.

מהות הזכויות הנמכרות בנכס

עם קבלת העתק מנסח הטאבו או מאישור הזכויות ניתן יהיה לדעת האם הזכויות בנכס רשומות על שם המוכר וכן לזהות איזה סוג של זכות קניינית קיימת למוכר בנכס – "בעלות" או "חכירה".

המושג "בעלות" מתייחס לזכות משפטית בנכס, המקנה לבעלת הזכות את הכוח המשפטי לעשות בנכס כל שתרצה, בכפוף למגבלות שנקבעו בחוק או בחוזה. זכות הבעלות טומנת בחובה את כלל הזכויות שניתן להקנות בנכס, ובכללן: חזקה, שימוש, שינוי או עיבוד הנכס, השמדתו והקניית הזכויות בנכס לאחרים. נהוג להגדיר את זכות הבעלות כזכות לעשות בנכס כל דבר כמפורט לעיל וכן בתור הזכות להרחיק ידם של אחרים מהנכס.

לעומת זאת, המושג "חכירה" מתייחס לסוג אחר של זכות משפטית בנכס. חכירה היא למעשה שכירות, כאשר השימוש במונח "חכירה" מתייחס לשכירות לתקופה ארוכה (למעלה מחמש שנים). הסכם שכירות במקרקעין לתקופה ארוכה מ-25 שנים מכונה "חכירה לדורות".

מבחינה מהותית, זכות החכירה הופכת לעתים דומה יותר לזכות הבעלות – אך היא אינה מגיעה לאותה דרגה מבחינת היקף הזכויות הטמונות בה. עם זאת, גם אם הזכויות בנכס ששמתם עליו עין הן זכויות חכירה – אין המשמעות שלא כדאי לרכוש אותו. רוב הדירות בישראל הן דירות בחכירה, זאת משום שרוב הקרקעות במדינה הן בבעלות רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") , והרשות מעניק זכויות חכירה לבעלי הנכסים שנבנו על הקרקעות שלה.

בדיקת קיומם של שעבודים מגבילים

אחרי שקיבלתם תשובה לגבי מהות הזכויות בדירה, יש לבדוק האם רשום "שעבוד מגביל" כלשהו על הדירה. "שעבוד מגביל" הוא נטל הקיים על הנכס או זכויות המוכר בנכס והוא רשום לטובת צד שלישי כלשהו. מדובר בין היתר על משכנתאות, עיקולים והערות מסוגים שונים החלים על הנכס, יכול להיות לטובת אדם פרטי או לטובת גורם ממשלתי ואפילו לטובת מוסד פרטי, כמו בנק.

כך למשל, "משכנתה" הרשומה על שם המוכרים לטובת בנק למשכנתאות הוא "שעבוד מגביל", וכן "עיקול" הרשום לטובת נושה או "הערה" לטובת רשות המיסים בגין חוב לרשויות המס. ייתכן גם מצב בו תגלו, כי מוכרי הנכס עדיין אינם רשומים בעצמם כבעלים או כחוכרים של הזכויות בנכס והם בעלי "הערת אזהרה", בלבד.

תמרור אזהרה! אם גיליתם שקיים "שעבוד מגביל" על הדירה – מדובר בתמרור אזהרה! בלי מחיקת או קבלת הסכמת בעל או בעלת השעבוד המגביל מהמרשם בו מתנהל רישום הדירה, לא תוכלו להשלים את עסקת הרכישה ולרשום את הזכויות בדירה על שמכם. על עורך הדין מטעמכם לברר את פשר השעבוד המגביל ומהם התנאים, אם בכלל, להסרתו. רק אם קיימים תנאים הגיוניים וברי ביצוע להסרת השעבוד המגביל כחלק מהעסקה, ניתן להתקדם. כך למשל, אם השעבוד המגביל הוא משכנתה הרשומה לטובת בנק שהעניק הלוואה למוכרים, העסקה תכלול לרוב תנאי לפיו הלוואת הדיור תסולק ותימחק עם ביצוע תשלום חלק מהתמורה עבור הנכס (בכדי ל"נקות" את המרשם ולאפשר את רישום הזכויות על שמכם).

המומחים שלנו שיסייעו לכם בשלב זה

עורכי דין

שלומוביץ, סורקין ושות', משרד עו"ד ונוטריון

משרד עורכי דין שלומוביץ, סורקין ושות‘ הוקם בשנת 1995. המשרד נמנה בין המשרדים המובילים בשרון

קלאוזנר 2 רעננה קומה 3

ניסים גאטומה משרד עורך דין ונוטריון

משרד עו"ד ניסים גאטומה מתמחה בליווי רוכשי נכסי יד שנייה ביישובים המשתייכים לחטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית העולמית לרבות שקד, טל מנשה, חיננית, ריחן, מבוא דותן וחרמש.

רחוב הגפן, יישוב שקד

מאור גנץ, משרד עורכי דין

משרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן, המציע מעטפת של שירות מקצועי, יחס אישי וזמינות מרבית

יהושע גיבשטיין 5, ראשון לציון

דאהן & דלויה – עורכי דין

משרד עורכי דין בירושלים והסביבה המתמחה בנדל"ן ומשפט אזרחי-מסחרי, והמספק שירותים משפטיים בעברית, אנגלית וצרפתית.

בן יהודה 38 (קומה 15), ירושלים