הדרך לדירה > המדריך > רישום זכויות

רישום זכויות

המטרה: השלמת תהליך הרכישה מבחינה קניינית / משפטית – רישום הזכויות בנכס על שמכם במרשם המתאים.

הגורם המלווה: עורך דין.

למה זה חשוב?

  1. כי רישום הזכויות בנכס על שמכם מהווה את הצעד הסופי המבסס את מעמדכם המשפטי כלפי כל העולם בקשר עם הנכס.
  2. כי רישום הזכויות על שמכם הוא הצעד הראשון למכירת הנכס על ידכם בעתיד.
  3. כי רישום הזכויות על שמכם מאפשר את רישום המשכנתה לטובת הבנק למשכנתאות. ויודגש – בעוד שרישום ההתחייבות לרישום משכנתה וקבלת השטרות ייעשו לפני הגשת התיק לרישום הזכויות – עצם רישום שטרי המשכנתה יתבצע כעת – במקביל לרישום הזכויות על שם הקונים.

כמה זה עולה לי?

  • אגרת העברת זכויות בטאבו – פעולת מכר בטאבו עולה 37 ₪, אך אם יש לכם משכנתה תידרשו להוסיף לסכום אגרה עבור רישום משכנתה בסך של 157 ₪ (לינק לתשלום מקוון – אגרת העברת זכויות בטאבו). 
  • אגרת העברת זכויות בחטיבה להתיישבות – 27 ₪.
  • אגרת העברת זכויות בחברה משכנת – יכולה לנוע בין כמה עשרות שקלים לכ-300 ₪.
  • עורך הדין יטפל בדרך כלל בהגשת המסמכים לרישום הזכויות למרשם המתאים והטיפול כלול בשכר הטרחה הכולל (שנע בממוצע בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הרכישה + מע"מ).
  • ככל ונעשה שימוש בשליח בכדי לבצע את רישום הזכויות תחול עלות עבור השליח – יש לברר מראש, באמצעות עורך הדין, את גובה דמי השליחות.

ככה צועדים:

מבחינה משפטית, צעד זה של רישום זכויות במרשם המתאים, הוא הצעד האחרון בתהליך הרכישה. כפי שנאמר בסעיף 7(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום". חשוב לדעת, שאם לקחתם משכנתה למימון רכישת הנכס, רישום המשכנתה יתבצע בשלב זה, במקביל לרישום הזכויות.

לכאורה, נדמה שקל מאוד להגיע בהצלחה לצעד אחרון זה. בפועל, האמת היא שצריך לשים לב ולעקוב אחר ביצוע נכון ומדויק של כל צעד וצעד בתהליך הרכישה, כמו גם למועדים מסוימים, ככל שהם רלבנטיים. לדוגמה – מועדי תשלומי מס שבח ומס רכישה. אם צועדים באופן זהיר ומדויק, יגברו הסיכויים להגיע לצעד אחרון זה באופן חלק ובהצלחה, ללא עיכובים מיותרים.

בכדי להקל עליכם, חילקנו את הצעד הזה לפי סוגי המרשמים – טאבו, רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות. בכל אחד מסוגי המרשמים פירטנו את המסמכים אשר נדרשים לרוב על מנת לעמוד בהצלחה בצעד זה ולהגיע ליעד הנכסף – רישום הזכויות בנכס על שמכם. יודגש כבר עתה כי הנהלים ורשימת המסמכים הנדרשת לצורך העברת זכויות משתנים ומתעדכנים מדי תקופה. על כן, יש לבצע בדיקה במועד הרלבנטי בדבר הרשימה העדכנית ביותר של המסמכים הנדרשים.

רישום הזכויות בטאבו

עורכי דין יכולים לבצע את רישום הזכויות באופן מקוון, דרך האינטרנט. כך, שנחסכת לרוב ההגעה ללשכות רישום המקרקעין ("טאבו"). אולם לצערנו ההגשה המקוונת לא חוסכת את עצם ליקוט המסמכים הנדרשים ולכן על עורך הדין שלכם להכין "תיק טאבו" לביצוע העברת הזכויות משם המוכרים לשמכם. המסמכים שצריכים להיכלל בתיק הטאבו הם:

  • אישורי מסים סופיים בגין מס שבח ומס רכישה מופנים ללשכת רישום המקרקעין (להרחבה לחצו כאן). על אישורי המיסים לציין את החלקים המועברים בנכס (בשלמות או חלק יחסי, כגון – מחצית).
  • אישור עירייה בתוקף למועד הגשת התיק, מאת הרשות המקומית, בדבר היעדר חובות של המוכרים, בארנונה ובהיטל השבחה (להרחבה קראו כאן).
  • צילומי ת.ז. של הצדדים.
  • צילום ת.ז. של עורך הדין מגישת הבקשה.
  • שטרות – שטרי מכר או שטרי העברת זכות שכירות (תלוי בזכות המועברת – בעלות או חכירה. אם בעלות – שטרי מכר, אם חכירה – שטרי העברת זכות שכירות).
  • שטרי משכנתה – חמישה עותקים חתומים על ידי הבנק ועל ידכם, הקונים, ומאומתים על ידי עורך דין (קראו כאן על קבלת שטרי משכנתה).
  • ייפוי כח – במידה שאיזה מבין המסמכים שבתיק נחתמו באמצעות ייפוי כח, יש לצרף את ייפוי הכוח מכוחו נחתמו המסמכים (קראו עוד על מעמד חתימת החוזה).
  • אישורים בדבר תשלום האגרות הנדרשות (לינק לתשלום מקוון – אגרת העברת זכויות בטאבו).

טיפ! אם לא בוצעה עסקה בנכס המועבר מאז יום 31/12/1999, יש לוודא שעורך הדין מצרף לתיק הטאבו גם אישור בגין תשלום מס רכוש על ידי המוכרים – או לחילופין – פטור מתשלום מס הרכוש, בתוקף ליום הגשת התיק ללשכת רישום המקרקעין. לעתים, אישור בדבר היעדר חובות במס רכוש יירשם על גבי אישור מס השבח של המוכרים.

משך הזמן להשלמת הפעולה עשוי להימשך בין מספר ימים למספר שבועות. הדבר תלוי בלשכה הרלבנטית ובעומס הקיים בה. הודעה בדבר השלמת העברת הזכויות תישלח אל עורך הדין שלכם, וככל שהגשתם גם בקשה לרישום משכנתה, יושבו לכם שטרי המשכנתה המקוריים כאשר הם חתומים (על מנת שתוכלו להמציא עותקים מהם חזרה לבנק למשכנתאות). לאחר השלמת הרישום מומלץ להנפיק נסח טאבו (לינק לאתר נסחי הטאבו המקוונים) ולוודא שפעולת הרישום אכן בוצעה בהצלחה.

טיפ! כשאתם מנפיקים את נסח הטאבו חשוב לשים לב לאופן איות השמות שלכם וכן למספרי הזיהוי שלכם. לא אחת ישנם מקרים בהם נופלות "טעויות סופר" במרשם שעלולות לצוץ כאשר ביום מן הימים תרצו למכור את הנכס ותאלצו להגיש בקשה לתיקון האיות במרשם (דבר הלוקח זמן ועשוי לעכב ביצוע עסקה בזמן אמת).

רישום הזכויות בחברה משכנת

אם הזכויות בנכס רשומים בחברה משכנת, מומלץ שעורך הדין יקבל מהחברה המשכנת "נוהל העברת זכויות" המפרט בדיוק את רשימת המסמכים שהחברה מבקשת לקבל בכדי לבצע את פעולת העברת הזכויות על שמכם. כזכור, חברה משכנת מתנהלת כמו לשכת רישום מקרקעית פרטית לפרויקט/ים ספציפיים וזו הסיבה שהיא קובעת את הנוהל.

פעמים רבות יש חפיפה מסוימת עם רשימת המסמכים הנכללים ב"תיק הטאבו", אך מאחר והחברה המשכנת היא מעין "תחנת ביניים" רישומית, עד שהנכס יירשם במרשם ממשלתי כמו הטאבו, נדרשים לעתים מסמכים נוספים. לדוגמה – חתימה שלכם, הקונים, על ייפוי כח בלתי חוזר לחברה המשכנת אשר יאפשר לה בהמשך, לרשום את הזכויות שלכם בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל. שימו לב שאצל חברות משכנות אין סכום אגרה קבוע המשולם עבור רישום העברת הזכויות. מומלץ לברר מראש מהו הסכום המבוקש על ידי החברה המשכנת בכדי לטפל בבקשתם להעברת הזכויות. בתום תהליך העברת הזכויות בחברה המשכנת, תוכלו לקבל את "אישור הזכויות" בו יפורטו, בין היתר, פרטי הנכס ופרטי הזכויות אשר בבעלותכם.

רישום הזכויות ברשות מקרקעי ישראל

בכדי להשלים את העברת הזכויות בנכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל ("הרשות", "רמ"י" או בשמה הקודם – "המינהל") יש לפעול בהתאם לנהלי הרשות הקבועים בנוהל שפורסם בשנת 2018 (ראו: נוהל העברת זכויות במקרקעין נכסי מגורים, תעסוקה ומוסדות ציבור). נוהל זה קובע רשימת מסמכים שיש להגיש לרשות בכדי לבצע את הפעולה של העברת הזכויות.

טיפ! שימו לב שיכולים להיות נכסים הרשומים גם בטאבו או בחברה משכנת במקביל לרישומם ברשות מקרקעי ישראל. רמ"י דורשת לקט מסמכים שונה במקרים הנ"ל ולכן ניתן לעיין בטופס הבקשה להעברת זכויות של הרשות (לינק) הכולל פירוט של כל המסמכים הנדרשים להגשה, לרבות במקרים חריגים. תוכלו להיעזר בו לצורך וידוא קיומם של כל המסמכים הנדרשים להעברת הזכויות. המשמעות היא שיש לבצע את הרישום במרשמים המקבילים, ככל הניתן.

לקט המסמכים הנדרש לצורך העברת זכויות בנכס הרשום ברשות בלבד הוא:

  • טופס בקשה העברת זכויות במקרקעין נכסי מגורים, תעסוקה ומוסדות ציבור. על הטופס נדרשת חתימתכם, הקונים, וכן חתימת המוכרים. כמו כן, עורכי הדין של הצדדים צריכים לאמת את החתימות.
  • העתק מחוזה הרכישה – חייב להיות מקורי או לשאת חותמת נאמן למקור בחתימת עו"ד.
  • ייפוי כח – ככל שהבקשה מוגשת באמצעות עורכי הדין, יש לצרף את ייפוי הכח הבלתי חוזרים (הזכורים לנו היטב ממעמד החתימה על החוזה).
  • במקרה בו הזכויות רשומות אך ורק ברמ"י (ולא בטאבו או בחברה משכנת במקביל), יש לצרף גם אישורי מסים סופיים בגין מס שבח ומס רכישה מופנים ללשכת רישום המקרקעין (קראו עוד על קבלת אישורי המיסים). על אישורי המסים לציין את החלקים המועברים בנכס (בשלמות או חלק יחסי, כגון – מחצית).
  • במקרה שבו הזכויות רשומות אך ורק ברמ"י (ולא בטאבו או בחברה משכנת במקביל) יש לצרף אישור עירייה בתוקף למועד הגשת התיק, מאת הרשות המקומית, בדבר היעדר חובות של המוכרים, בארנונה ובהיטל השבחה (קראו עוד על אישור הרשות המקומית).
  • תצהיר היעדר חריגות בניה חתום על ידי שני הצדדים ומאומת על ידי עורכי הדין (לינק לטופס).
  • במקרה שבו הייתה למעביר הזכויות משכנתה יש לצרף ללקט המסמכים גם אישור בדבר ביטול התחייבות לרישום משכנתה.
  • צילומי ת.ז. של הצדדים.

לעתים העברת הזכויות תושלם במועד הגשת המסמכים, אך ישנם גם מקרים בהם יתברר כי חסר מסמך כלשהו או שמדובר בנכס שיש לו מאפיינים מורכבים. בסיטואציות אלה, פעולה זו של העברת הזכויות עלולה להתארך והרשות תודיע לעורך הדין מטעמכם על השלמת הפעולה.

קבלת אישור על העברת הזכויות בנכס לשמכם – אישור זכויות או נסח טאבו

לאחר שהגורמים במרשם המתאים יסיימו לבחון את המסמכים שהגשתם לצורך העברת הזכויות, ובמידה שכל המסמכים תקינים, תוכלו לקבל או להנפיק מאת המרשם המתאים "נסח טאבו" או "אישור זכויות" אשר יציין את פרטי הנכס ואת שמכם (קראו עוד על משמעות הבדיקה הקניינית). בהנחה שלא אירעו "טעויות סופר" באיות שמכם או במספרי הזיהוי שלכם, הגעתם אל היעד הנכסף ואל סוף תהליך הרכישה, מבחינה משפטית. שיהיה בשעה טובה!

המומחים שלנו שיסייעו לכם בשלב זה

עורכי דין

אילת שבתאי – עורכת דין

עורכת דין אילת שבתאי מעניקה לקהל לקוחותיה מאזור צפון הארץ שירות אישי, יחס חם זמינות מלאה וליווי צמוד עד לסיום הטיפול בעסקה.

קיבוץ עין חרוד מאוחד

רועי מיודק, משרד עורכי דין

10 שנות ניסיון בדיני מקרקעין ונדל"ן – ליווי לקוחות במגוון עסקאות תוך מתן מענה אישי ומקצועי לאורך כל הדרך

מוסינזון 2, תל אביב

אוהד שפק, משרד עורכי דין

משרד המתמחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין. המשרד מייצג לקוחות פרטיים רבים בעסקאות יד שניה בנכסים פרטיים,

קרן היסוד 34 ירושלים

אורי קצב – משרד עו"ד ונוטריון

עורך דין ונוטריון אורי קצב מלווה רוכשי ומוכרי נכסי נדל"ן יד שנייה במגוון עסקאות לרבות דירות מגורים, בתים פרטיים, קרקעות ועוד.

שדרות שאול המלך 8, קומה 12, תל אביב