הדרך לדירה > המדריך > קבלת אישורי מיסים

קבלת אישורי מיסים

המטרה: ריכוז מלוא האישורים הנדרשים (מס שבח, מס רכישה, ואישור עירייה) מרשויות המס ומהרשות המקומית, והעברתם למרשם המתאים (טאבו, חברה משכנת או רשות מקרקעי ישראל), בכדי להשלים את מסירת החזקה (את העברת הזכויות בנכס). כלומר – העברת את הנכס משם המוכרים לשמכם – הרוכשים.

הגורם המלווה: עורך דין, רואה חשבון, שמאי.

למה זה חשוב?

  1. כי ללא אישורי מסים מרשויות מיסוי מקרקעין ומהרשות המקומית, לא תוכלו להגיע אל היעד הנכסף של רישום הזכויות בנכס על שמכם (קראו כאן על דיווח למיסוי מקרקעין ועל הזמנת אישור עירייה).
  2. כי תהליך קבלת אישורי המסים אורך זמן וחשוב להיות עם יד על הדופק לקבלתם.

כמה זה עולה לי?

  • עבורכם, הקונים, יהיו בשלב זה עלויות רק אם יש לכם חיוב במס רכישה, אותו תידרשו לשלם עד 60 יום מיום ביצוע העסקה (להרחבה קראו על הבדיקה המיסויית בשלם הטרום חוזי).
  • צעד זה יכול להיות כרוך בעלויות בגין הוצאות שליחים בהם עורך הדין עשוי להיעזר לטובת בירורים, הנפקת אישורים או ביצוע תשלומים במשרדי מיסוי מקרקעין או ברשות המקומית.
  • עבור המוכרים צעד זה עשוי להיות משמעותי ביותר מבחינת עלויות – במיוחד אם יש להם חוב במס שבח ו/או חוב בהיטל השבחה.

ככה צועדים:

כאשר אנו מדברים על אישורי המסים לעסקת רכישת נכס מקרקעין, אנחנו מדברים של שני סוגי אישורים:

  • אישורים ממיסוי מקרקעין – אישור מס שבח עבור המוכרים ואישור מס רכישה עבורכם, הקונים.
  • אישור עירייה מהרשות המקומית – אישור המאשר שאין למוכרים חוב בארנונה או בהיטל השבחה.

מבחינתכם הרוכשים, יש לקחת בחשבון שיש לרשויות מיסוי מקרקעין 8 חודשים לסגירת השומה שלכם במס רכישה. דהיינו, מאוד יכול שלא יהיה בידכם אישור מס רכישה סופי למרות שחתמתם על חוזה המכר, ביצעתם את הדיווחים למיסוי מקרקעין, נרשמה לטובת בנק למשכנתאות התחייבות לרישום משכנתה, שולמה יתרת התמורה על הנכס למוכרים ואף קיבלתם מפתח לידכם. הדבר נכון גם לגבי שומת מס השבח ואישור מס השבח הסופי של המוכרים. כמובן שאם יש מס לתשלום באיזה מבין סוגי המס, תנאי לקבלת האישורים הסופיים הוא תשלום מלא של החוב.

טיפ! אם אין לכם חבות במס רכישה משום שאתם לא מגיעים לאיזה מבין מדרגות החיוב במס, ואתם זכאים לאישור מס רכישה ללא תשלום כספי, תוכלו בדרך כלל להשיג את האישור הרבה יותר מהר.

טיפ! מומלץ בתחילת התהליך לקבוע "פיקדון מסים". פיקדון אשר יבטיח שיהיו מספיק כספים לתשלום כל חוב או הפרש בחוב בגין המסים החלים על המוכר, קרי – מס שבח והיטל השבחה, גם אחרי החודשים הרבים שיש למיסוי מקרקעין לסגור את השומות. איך זה עובד? חוזה הרכישה כולל הוראה על הפרשה של חלק מסכום התמורה בגין הנכס בפיקדון הנמצא בנאמנות, לרוב אצל עו"ד של המוכרים, וסכום זה נועד להבטיח את התשלום של כל חוב במס של המוכר כדי לקבל את אישורי הזכויות מרשויות מיסוי מקרקעין ומהרשות המקומית. רק לאחר שהמוכר ימציא לכם הקונים את כל האישורים הנדרשים תשוחרר לידיו יתרת התמורה שבפיקדון המסים. להרחבה על פקדון המסים ראו בהמשך. 

תשלום המס במועד

את מס הרכישה, לפי הסכום שיצא בשומה העצמית שהכין עורך הדין, אתם חייבים לשלם עד 60 ימים מיום חתימת חוזה הרכישה. יש לשים לב שהסכום ששילמתם אכן נקלט במערכת של מיסוי מקרקעין ושהאישור הסופי המופנה ללשכת רישום המקרקעין אכן מתקבל בסופו של דבר אצל עורך הדין שלכם. כמו כן, חשוב לוודא כי מופיעים בו החלקים הנכונים של הנכס אשר צריכים לעבור אליכם. לדוגמה – אם רכשתם מחצית מדירה, אישור מס הרכישה צריך לציין בחלקים המועברים – ½.

אמנם המוכרים הם האחראים בדרך כלל לתשלום מס השבח, אך דעו שגם הם כפופים לאותם לוחות זמנים מבחינת רשויות מיסוי מקרקעין. אם יש לרוכשים חיוב במס שבח הם צריכים לשלם אותו בתוך 60 ימים מיום העסקה ולרשויות המס יש 8 חודשים לסגור את השומה. ככל שלא התקבלה מרשויות המס השומה הסופית במס שבח בתוך 60 ימים ממועד חתימת חוזה הרכישה, על המוכרים לשלם את הערכת המס שעורך הדין או רואה החשבון שלהם ערכו – "שומה עצמית".

תמרור אזהרה! תשלום המס במועד מונע צבירת ריביות וקנסות על סכום המס – ולכן חשוב להקפיד על כך.

יד על הדופק מול הרשות המקומית לקבלת אישור העירייה

מבחינת קבלת אישור העירייה הסופי, אין לו"ז קשיח כמו במיסוי מקרקעין. מאוד חשוב להיות עם יד על הדופק מול הרשות המקומית. במיוחד אם בירור הסטטוס המיסויי לפני חתימת חוזה הרכישה העלה שכנראה תהיה למוכרים חבות בהיטל השבחה. זאת, משום שהרשות המקומית צריכה למנות שמאית מטעמה לעריכת שומת היטל השבחה, ורק לאחר מכן יונפק שובר לתשלום ההיטל שלאחריו ישוחרר אישור העירייה הנדרש. במקרה כזה למשל, מומלץ לעמוד בקשר עם מחלקת היטל השבחה ברשות המקומית ולוודא שהשמאית מונתה, שהיא ערכה ביקור בנכס וכד'.

פיקדון מסים – מנגנון להבטחת תשלום החובות במס ולהבטחת קבלת אישורי המסים

פעמים רבות קורה שבמועד מסירת החזקה בדירה (כלומר במועד העברת רישום הנכס על שמכם – הרוכשים), עדיין לא התקבלו אצל עורכי הדין של הצדדים כל האישורים מרשויות מיסוי מקרקעין ומהרשות המקומית. לעומת זאת, במועד מסירת החזקה אתם, הקונים, נדרשים לשלם את מלוא יתרת התמורה על הדירה ול"לסגור את החשבון על הדירה". נשאלת השאלה – איך יכול להיות שנשלם את מלוא יתרת התמורה אם אין עדיין את כל אישורי המסים הנדרשים להעברת הזכויות בדירה על שמנו?

על מנת להתמודד עם מצב זה קיים מנגנון שנקרא "פיקדון המסים". כלי המאפשר את ביצוע התשלום של מלוא יתרת התמורה על הדירה גם כאשר חסרים איזה מבין אישורי המסים. מנגנון זה קובע לרוב שאם במועד מסירת החזקה לא קיימים אצל עורכי הדין כל האישורים הנדרשים להעברת הזכויות על שם הקונים, סכום מסוים מיתרת התמורה מופקד בנאמנות אצל עורכת הדין של המוכר ("הנאמנה") עד שהאישורים מומצאים לכם, הקונים. התשלום לנאמנה ייחשב כתשלום למוכרים לכל דבר ועניין. מצד אחד הוא מאפשר לכם לקבל את החזקה בנכס, ומצד שני יש לכם בטוחה לצורך קבלת אישורי המסים של המוכרים. כך, למשל, אם יש צורך, הנאמנה תוכל לשלם יתרת חוב במס שבח או בהיטל השבחה בכדי לקבל מרשויות מיסוי מקרקעין או מהרשות המקומית את האישורים הסופיים. את אישורי המיסים הסופיים עורכת הדין שלכם תצרף ל"תיק הטאבו" או ללקט המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בנכס על שמכם במרשם המתאים (יחד עם שטרי המשכנתה והאגרות שיש לשלם עבור העברת הזכויות).

תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין משנת 2018 – אפשרות לקבל את אישורי המיסים בגין מכירת או רכישת דירת יד שניה, יחסית מהר ובטרם נסגרה השומה

בחודש מאי 2018 נכנס לתוקף תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 ("החוק") אשר מאפשר קבלת אישורי מיסים סופיים ממשרדי מיסוי מקרקעין, גם במס שבח וגם במס רכישה, יחסית במהירות וגם אם השומה בתיק טרם נסגרה.

התיקון לחוק מתייחס לשני מקרים – האחד, הוא מקרה של מכירת ורכישת דירת מגורים מזכה פטורה והשני, הוא מקרה של מכירת ורכישת דירה החייבת במס שבח.

תמרור אזהרה! שימו לב, שהתיקון לחוק לא חל על מקרים בהם הדירה הנמכרת היא דירת מגורים שיש לה זכויות בניה נוספות. לכן, חשוב מאוד שכבר בשלב הטרום חוזי, בצעד הבדיקה המיסויית עורכי הדין יבררו האם מדובר בדירה עם זכויות בניה.

תיקון 89 במכירת דירת מגורים מזכה פטורה ממס שבח

במקרה של דירה יד שניה הנמכרת על ידי מוכרים המבקשים פטור ממס שבח, הדיווח מטעם המוכרים למס שבח ייעשה בהתאם לאחד מסעיפי הפטור המנויים בסעיף 49 לחוק הכוללים, בין היתר, בקשה לפטור בגין דירת מגורים מזכה, בגין דירת מגורים שהתקבלה בירושה ובגין דירת מגורים שהתקבלה במתנה.

במקרה שבו מתקיימים במצטבר כל התנאים הבאים הצדדים יוכלו לקבל אישורי מיסים סופיים להעברת הזכויות משם המוכרים לשם הקונים בתוך 17 ימים –

  • ההצהרה מטעם הצדדים למיסוי מקרקעין בגין העסקה בוצעה במועד, קרי – בתוך 30 ימים מיום חתימת חוזה הרכישה.
  • מס הרכישה שולם במועד, קרי – בתוך 60 ימים מיום חתימת חוזה הרכישה.
  • רשויות המס לא ערכו עדיין את השומה בתיק, כלומר – לא בדקו אותה ולא קיבלו לגביה החלטה.
  • התמורה בגין הדירה איננה מושפעת מכך שקיימות זכויות בניה נוספות לדירה.
  • הזכאות של המוכרים לפטור איננה מותנית בתנאי עתידי כלשהו שצריך להתקיים.
  • חלפו 10 ימים מהיום שבו בוצע הדיווח בגין העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין ו/או מהיום שבו הומצאו כל המסמכים הנדרשים בעת דיווח של עסקת מכר בגין דירת מגורים מזכה.

טיפ: לוחות הזמנים לקבלת אישורי המיסים הסופיים גם במס שבח וגם במס רכישה במקרה של מכירת דירת מגורים מזכה פטורה ממס שבח יתקצרו עוד יותר החל מיום 01/01/2019 ובעת התקיימות כל התנאים המצטברים המפורטים לעיל יעמדו על 14 ימים, ואילו החל מיום 01/01/2020 יעמדו על 10 ימים.

תיקון 89 במכירת דירה החייבת במס שבח

במקרה של מכירת דירת מגורים יד שניה אשר בגינה קמה למוכרים חבות במס שבח הרוכש יוכל לקבל אישור סופי בגין מס רכישה להעברת הזכויות בדירה על שמו גם אם טרם נסגרה שומת מס הרכישה שלו במשרדי מיסוי מקרקעין וזאת בתוך 60 ימים מהיום שבו בוצע הדיווח למיסוי מקרקעין בגין העסקה או בתוך 30 ימים מהיום שבו הוא המציא לרשויות מיסוי מקרקעין את כל המסמכים הנדרשים על ידו בקשר עם הדיווח, לפי המאוחר.

אולם, על מנת לקבל את אישור מס הרכישה הסופי במועדים המוקדמים הנ"ל, כל התנאים הבאים חייבים להתקיים, במצטבר –

  • הדיווח למיסוי מקרקעין בגין חתימת חוזה הרכישה וביצוע העסקה, בוצע במועד. קרי – בתוך 30 ימים מיום חתימת חוזה הרכישה.
  • מס הרכישה בגין רכישת הדירה בוצע במועד ובמלואו. קרי – בתוך 60 ימים מיום חתימת חוזה הרכישה.
  • "מקדמת מס השבח" שולמה במועד. למידע נוסף בדבר "מקדמת מס שבח" חזרו לצעד הדיווח למיסוי מקרקעין בשלב החוזי של המדריך.
  • המוכר של הנכס איננו המדינה ואיננו קבלן המבטיח את כספי הרוכשים בערבויות בנקאיות לפי חוק המכר דירות (הבטחת השקעות).
  • כספי "מקדמת מס השבח", כולם או חלקם, לא הוחזרו על ידי רשויות מיסוי מקרקעין לקונים.
  • רשויות המס לא ערכו עדיין את השומה בתיק, כלומר – לא בדקו אותה ולא קיבלו לגביה החלטה.
  • במידה והרוכשים משתייכים לאוכלוסיה הזכאית לפטור או הנחה במס רכישה כגון, עולה חדש או נכה, הוגשו מטעמם כל המסמכים התומכים הנדרשים בבקשה לרשויות מיסוי מקרקעין.

שימו לב, כי במקרה של מכירת דירה החייבת במס שבח, משולמת "מקדמת מס השבח" על ידי הרוכשים לאחר תשלום 40% מתמורת הדירה למוכרים, ובכך ניתן לרוכשים אישור בגין מס שבח להעברת הזכויות בדירה על שם הקונים, על אף שהשומה במס השבח טרם נסגרה. מנגנון "מקדמת מס השבח" קיים לפי החוק עוד קודם לתיקון 89 וגם הוא נועד לזרז את הליכי מתן אישורי המיסים להעברת הזכויות בנכסי מקרקעין משם המוכרים לשם הקונים.

תמרור אזהרה! על מנת שהמוכרים או הקונים יוכלו להינות מלוחות הזמנים המקוצרים לקבלת אישורי המיסים הסופיים להעברת הזכויות בנכס משם המוכרים לשם הקונים כפי שנקבע בתיקון 89 לחוק, הצדדים חייבים לדווח באופן מדויק על העסקה ולמסור את כל הפרטים והמסמכים הנדרשים כחלק מהדיווח. כמו כן, במקרה שבו למי מהצדדים היה קנס מנהלי בשלוש השנים שקדמו לביצוע העסקה, אותו הצד לא יוכל להינות מהיתרונות של התיקון, עד שתיסגר השומה בעניינו.

המומחים שלנו שיסייעו לכם בשלב זה

עורכי דין

רועי מיודק, משרד עורכי דין

10 שנות ניסיון בדיני מקרקעין ונדל"ן – ליווי לקוחות במגוון עסקאות תוך מתן מענה אישי ומקצועי לאורך כל הדרך

מוסינזון 2, תל אביב

אוהד שפק, משרד עורכי דין

משרד המתמחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין. המשרד מייצג לקוחות פרטיים רבים בעסקאות יד שניה בנכסים פרטיים,

קרן היסוד 34 ירושלים

אמיר שטיינהרץ ושות'

משרד עו"ד אמיר שטיינהרץ ושות' הינו משרד עורכי דין ונוטריון עם למעלה מ-15 שנות ניסיון

דניאל פריש 3 "המגדל" (קומה 15) תל אביב

נרקיס לביא – משרד עורכי דין וגישור

המשרד מתמחה בליווי רוכשים בעריכת הבדיקות המקדמיות טרם רכישת נכס נדל"ן ובעריכת חוזים לרכישה ולמכירה

שדרות בן גוריון 63 קריית ביאליק

שמאי

גלעד פאר שמאות מקרקעין

גלעד פאר, שמאי מוסמך, מספק מגוון רחב של חוות דעת שמאיות בתחום הנדל"ן.

דוד פרנקפורטר 10, פינת רוטשילד, פתח תקוה

רון מרקוס – שמאות מקרקעין ובוררות בתחום הנדל"ן

למעלה מ-10 שנות ניסיון בשמאות מקרקעין. המשרד משרת עשרות לקוחות מדי חודש ומבצע מדי שנה שמאות לנכסים בשווי מצטבר של עשרות מיליוני שקלים

ראובן שם-טוב, שמאי מקרקעין

ראובן שם-טוב הוא משרד שמאות המתמחה במקרקעין, רכוש וחקלאות עם ניסיון בשמאות למעלה מ-1,600 נכסים

אבנר בן יהודה 28, נס ציונה

שי בן עמי, כלכלה ושמאות מקרקעין

משרד שי בן עמי, כלכלה ושמאות מקרקעין, מעניק שירותים מקצועיים בתחום שמאות מקרקעין, תכנון ובנין עיר, ומספק ללקוחותיו מענה הולם למגוון צרכים בנושאי שמאות מקרקעין ותכנון עיר

רואה חשבון

סלי אילון ושות' – משרד רו"ח

משרד רואי חשבון סלי אילון ושות', הינו משרד בוטיק, הנמנה בין המשרדים המובילים בארץ בתחומי המיסוי בכלל ומיסוי מקרקעין בפרט. המשרד מתגאה ביצירתיות מחשבתית בסוגיות מס, בניסיון רב ובידע מקצועי מקיף, שמקנים לכל לקוח שקט נפשי וחיסכון מס משמעותי.

הרטום 16 הר חוצבים ירושלים